Comment éviter un recours en cas de vices apparents lors d’une vente immobilière ?

Vous vendez un bien immobilier et vous souhaitez vous assurer que l’acquéreur ne tentera pas d’invoquer un vice apparent pour récupérer une partie du prix de vente ? Voici comment relever des vices apparents immobiliers et collecter des preuves fiables grâce à Smartpreuve !
vices apparents

Qu’est-ce qu’un vice apparent ?

On entend par vice apparent tout défaut dans votre habitation présent au moment de la vente et qui est visible à l’œil nu. Cela peut être une fissure, un dégât des eaux, un pan de mur manquant.. S’il n’y a pas besoin d’expertise pour constater le vice et que celui-ci est clairement visible, pas de doute : il s’agit d’un vice apparent.

Un vice apparent est ainsi différent d’un vice caché : le vice caché s’entend d’un défaut qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel il était destiné au moment de la vente.

Qu’est-ce que je risque en cas de vices apparents dans mon logement au moment de la vente ?

Le cas de la vente d’un bien déjà construit

En principe, en matière de vente de bien déjà construit, vous ne risquez rien en tant que vendeur. Dans ce cas, l’article 1642 du code civil prévoit expressément que le vendeur n’est pas tenu d’indemniser l’acheteur ou de réparer les vices apparents.

Il faut toutefois que les vices apparents aient été constatés par l’acheteur lui-même. Le droit français considère que si les vices sont apparents, l’acheteur a pu les voir et a donc acheté le bien en connaissance de ceux-ci.

Le cas de la vente d’un bien à construire ou en construction

Selon l’article 1642-1 du code civil, si vous vendez un bien en construction ou à construire, vous pourrez être tenu des vices apparents durant un délai d’un mois suivant la remise des clés à l’acheteur. Passé ce délai, vous ne pourrez plus être tenu des vices apparents.

Comment prouver que l’acheteur avait bien connaissance des vices apparents avec Smartpreuve ?

En matière de preuve de l’existence de vices apparents et leur connaissance par l’acquéreur, la preuve est libre. Vous pouvez donc prouver la connaissance des vices apparents par l’acheteur par tout moyen

Ainsi, l’une des meilleures solutions est de prendre en photo les vices apparents et de les transmettre à l’acheteur : dans un arrêt du 1er juillet 2010, les juges de la Cour de cassation ont considérés qu’un vice photographié est un vice apparent.

Avec l’application Smartpreuve, prenez des photos horodatées et géolocalisées des vices apparents de votre bien au moment de la visite avec le futur acquéreur. Vous recevrez alors une attestation de dépôt de vos fichiers de la part d’un Commissaire de Justice (ex-huissier) qui vous servira de preuve de l’état du bien immobilier au moment de la visite. Vous pourrez ainsi démontrer que l’acquéreur a acheté le bien immobilier en connaissance des vices apparents. Pour plus de transparence, vous pourrez également remettre un exemplaire de l’attestation de dépôt à l’acquéreur ou annexer le document à la promesse de vente. Cette attestation pourra également vous être utile dans l’éventualité d’une procédure judiciaire.


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