Travaux au sein d’une copropriété : comment procéder ?

Fuite d'eau ou mobilier en ruine dans les parties communes : une copropriété nécessite parfois certains travaux que tous les copropriétaires doivent accepter. Entre procédure stricte de décision et opposition de certains copropriétaires aux travaux, il est parfois difficile de s’y retrouver. Smartpreuve vous informe de vos droits et vous aide à les faire valoir.
travaux copropriété

Sommaire

Travaux au sein d’une copropriété : que dit le droit ?

Demande de travaux : comment procéder ?

Collecter une preuve fiable de la nécessité de réaliser les travaux

Travaux au sein d’une copropriété : que dit le droit ?


La nécessaire autorisation préalable de l’assemblée générale

Un copropriétaire est parfaitement libre d’effectuer les travaux qu’il souhaite dans ses parties privatives. Néanmoins, dès lors des travaux affectent « les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est obligatoirement requise. Cette obligation est prévue par l’article 25 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’autorisation de travaux doit faire l’objet d’une décision expresse de l’assemblée générale : la seule autorisation du syndicat de copropriété n’est pas valable. De même, il a été décidé qu’une autorisation administrative telle qu’un permis de construire ne permet pas de se soustraire à l’obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale. Ainsi, pour obtenir une autorisation, le copropriétaire demandeur doit se munir de preuves solides de la nécessité de réaliser des travaux.

Exceptionnellement, l’assemblée générale peut, par une autorisation donnée a posteriori, ratifier des travaux qui ont été effectués sans son accord. Cette autorisation a posteriori doit toutefois être délivrée à la majorité requise par la loi ; à défaut, la décision prise par l’assemblée serait nulle. Cela a été affirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 20 mars 2002.

BON À SAVOIR

Dans certaines copropriétés, les balcons, les terrasses ainsi que les murs porteurs sont considérés comme des parties communes !

Qui peut demander la réalisation de travaux ?

Seuls les copropriétaires peuvent demander à l’assemblée générale l’autorisation de réaliser les travaux ; ce qui exclu les locataires. La Cour de cassation réaffirme régulièrement cette exclusion des locataires en considérant qu’il n’existe aucun lien de droit entre le syndicat de copropriété et les locataires.

La sanction du non-respect de l’autorisation préalable

Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers. Ainsi, le copropriétaire pourra être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, même si les travaux ont été exécutés pour rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété. Cela a été affirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2005.

Par ailleurs, selon un arrêt de la 23ème chambre de la Cour d’Appel de Paris du 19 novembre 1993 (JurisData n° 1993-023889), le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition des travaux qui ont été exécutés sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice.

Demande de travaux au sein d’une copropriété : comment procéder ?


L’inscription de la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Si il vous semble nécessaire que des travaux soient réalisés au sein des parties communes de votre copropriété, vous devez impérativement inscrire votre demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale. En principe les assemblées générales ont lieu une fois par an. Vous pouvez toutefois demander à ce qu’une assemblée générale extraordinaire se tienne si les travaux vous semblent urgent.

Pour inscrire un projet à l’ordre du jour, il suffit de notifier à chaque copropriétaire un projet de résolution énonçant avec précision la nature et les caractéristiques des travaux projetés (lettre avec accusé de réception). C’est au demandeur des travaux qu’il incombe de produire documents nécessaires (devis, expertises, photos et vidéos…) pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation. Ainsi, pour le demandeur, il convient de récolter des preuves solides de la nécessité de réaliser des travaux afin de permettre leur réalisation.

Le vote des travaux

Pour pouvoir autoriser les travaux, l’assemblée générale doit vérifier trois conditions. Il faut que les travaux :

  • Ne compromettent la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ;
  • Soient conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes instituant de la copropriété, notamment de son règlement ;
  • Ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

Le pouvoir de l’assemblée générale n’est toutefois pas discrétionnaire : si les conditions sont remplies, elle ne peut pas refuser l’autorisation au demandeur.

Selon l’article 25 b) de la loi de 1965, pour que l’autorisation de travaux soit accordée, il faut qu’elle recueille la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité absolue. Si la majorité requise n’a pas pu être obtenue, la même assemblée générale a la possibilité de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi, à condition que le projet ait réuni lors du premier vote au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.

La décision de l’assemblée générale

L’assemblée générale peut décider :

  • De refuser d’autoriser la réalisation de travaux ;
  • D’autoriser la réalisation de travaux : le copropriétaire bénéficie alors, en principe, d’un droit acquis qui ne peut pas être remis en cause par une décision ultérieure (sauf si un fait nouveau est survenu ou a été découvert) ;
  • D’autoriser la réalisation de travaux à certaines conditions préalables : la décision d’autorisation est suspendue jusqu’à que ces conditions soient remplies.

Contester la décision de l’assemblée générale

Pour contester la décision de l’assemblée générale, le demandeur dispose d’un recours auprès du Tribunal de Grande Instance. Il lui suffit de le saisir après notification du procès-verbal de la décision de refus d’effectuer les travaux par l’assemblée générale.

BON À SAVOIR

Vous ne disposez que d’un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale pour agir. Passé ce délai, vous ne pourrez plus contester la décision prise en assemblée générale.  

Comment collecter une preuve fiable de la nécessité de réaliser des travaux au sein d’une copropriété ?


Comme détaillé précédemment, c’est au demandeur des travaux qu’il incombe de produire documents nécessaires (devis, expertises, photos et vidéos…) pour permettre à l’assemblée générale des copropriétaires de prononcer sa décision. Ainsi, pour obtenir l’autorisation de travaux, il convient de fournir aux copropriétaires des preuves solides de la nécessité de réaliser des travaux.

Pour ce faire, faites d’abord appel à des experts professionnels. Selon la situation, il peut s’agir d’un architecte, d’un plombier, d’un électricien,… Effectuez un devis auprès d’un ou plusieurs professionnels et présentez ces documents à l’assemblée générale. Si les travaux sont urgents ou que le coût économique de la situation le justifie, vous pouvez également contacter un Commissaire de Justice (ex-huissier) pour qu’il effectue un procès verbal de constat. Smartpreuve vous permet de vous mettre en contact avec une étude rapidement.

Par ailleurs, n’hésitez pas à fournir des preuves photos ou vidéos pour démontrer aux autres copropriétaires la nécessité de réaliser des travaux.

Comment collecter une preuve photo ou vidéo d’une nuisance dans les parties communes avec Smartpreuve ?

Smartpreuve est une application qui permet à son utilisateur de se constituer des débuts de preuve solides et de les faire certifier par un commissaire de justice (ex-huissier). Pour ce faire, les fichiers photos ou vidéos collectés via l’application sont horodatés, géolocalisés et stockés sur un serveur sécurisé. Le dépôt de fichiers fait l’objet d’une attestation émise en maximum 24 heures par l’un de nos 60 commissaires de justice partenaires. L’application vous permet ainsi de sécuriser vos preuves juridiques par vous-même et d’appuyer vos prétentions, que ce soit dans le cadre d’un litige ou du règlement amiable d’un conflit.

Par exemple, en cas de fuite d’eau dans les parties communes de votre copropriété, Smartpreuve vous permet de collecter des débuts de preuves solides de la nécessité de réaliser des travaux. Les images géolocalisées, horodatées et ancrées dans la blockchain que vous aurez collectées vous permettront de démontrer l’existence de la nuisance à un moment déterminé mais aussi sa persistance dans le temps. L’attestation émise par un.e commissaire de justice, que vous recevrez maximum 24h après le dépôt de vos fichiers sur l’application, vous sera également utile : annexez-là au(x) devis des professionnels et transmettez-là aux copropriétaires pour éclairer au mieux leur décision.
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