Que faire si mon voisin empiète sur ma propriété ?

Votre voisin ne respecte pas les limites de votre propriété ? Ses arbres dépassent sur votre terrain ? Smartpreuve vous informe sur vos droits et vous aide à les faire valoir.
empiètement de propriété

Trois hypothèses sont à distinguer d’irrespect des limites de propriété sont à distinguer :

  • Le cas de l’extension d’une construction voisine existante qui empiète sur votre propriété ;
  • Le cas de la construction d’un tiers implantée sur votre terrain ;
  • Le cas particulier d’arbres ou arbustes qui empiètent sur votre propriété

Le cas de l’empiètement de propriété

Qu’est-ce qu’un empiètement de propriété ?

La définition est simple : vous êtes victime d’un empiètement de propriété dès lors que les limites de votre propriété sont franchies par une construction qui n’est pas de votre fait. 

Comment connaître les limites de ma propriété ?

Si toutefois votre terrain est clôturé, entouré par une haie ou une palissade, il n’y a aucune difficulté à en définir les limites. Néanmoins, pour connaître les limites exactes de votre propriété, consultez le cadastre de votre commune auprès de votre mairie.

Rappel : vous pouvez clôturer votre terrain de plein droit et même obliger votre voisin à établir une borne entre vos deux propriétés en répartissant le coût du bornage entre vous et votre voisin. Ceci est prévu notamment par l’article 646 du code civil.

Que dit le droit en matière d’empiètement de propriété ?

Votre droit de propriété est protégé par le droit européen, en particulier par le 1er article du protocole additionnel n°1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales qui prévoit que « toute personne a droit au respect de ses biens ».

Le droit français protège également votre droit de propriété : l’article 545 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété ».

Ai-je de grandes chances d’obtenir gain de cause en cas d’empiètement sur ma propriété ?

Oui, vous avez de grandes chances d’obtenir gain de cause dès lors qu’un empiètement de propriété est avéré : les juges sont assez stricts en la matière. Différents arrêts ont permis de clarifier la position des tribunaux sur ces questions : 

  • Cour de cassation, 10 novembre 2009 : selon cet arrêt, la démolition du bien qui empiète sur une propriété peut être exigée par le propriétaire du terrain empiété. La bonne foi de celui qui empiète sur votre propriété n’a aucune incidence dès lors qu’il ne dispose d’aucun titre ou accord amiable avec vous pour justifier de l’empiètement.
  • Cour de cassation, 21 décembre 2017 : cet arrêt a clarifié plusieurs points :
    • la démolition peut être exigée même si l’empiètement est minime ; 
    • les conséquences de la démolition sur le bien qui empiète sur votre propriété importent peu, même si le mur qui empiète est un mur porteur ;
    • vous n’avez pas à démontrer que l’empiètement vous cause un quelconque désagrément pour pouvoir exiger la démolition ;
    • le moment où vous demandez la démolition de la construction qui empiète sur votre propriété importe peu, quand bien même vous auriez attendu la fin de la construction.

Quels sont mes droits ?

Comme on vient de le voir, vous pouvez saisir le juge et exiger la destruction de toute construction qui viendrait empiéter sur votre propriété. Vous pouvez par ailleurs demander la remise en état de votre propriété si elle a subi des dégradations ainsi que des dommages-intérêts.

Que me conseille Smartpreuve ?

Agir en justice directement n’est certainement pas la meilleure solution. Cela représente un coût important, du temps et risque de dégrader fortement vos relations de voisinage. 

Privilégiez d’abord la discussion, mais pas sans armes ! Vous pouvez utiliser Smartpreuve pour prendre des photos horodatées et géolocalisées des constructions qui empiètent sur votre propriété. Vous recevrez en 24h une attestation du dépôt de vos images qui vous sera remise par un commissaire de justice. 

Si toutefois aucune solution amiable ne semble pouvoir être trouvée, il conviendra alors de saisir un médiateur, voire le tribunal. Dans le cas d’une médiation ou d’une action en justice, votre dépôt de photos auprès du commissaire de justice ne sera pas vain, au contraire. Vos photos constitueront un début de preuve solide à présenter au juge pour prouver l’empiètement sur votre propriété.

De quel délai est-ce que je dispose pour agir ?

Vous disposez en principe de 30 ans pour agir. Dans certains cas, listés à l’article 2272 du code civil, ce délai peut être réduit à 10 ans après le début de l’empiètement. Passé le délai, votre voisin aura acquis la propriété de votre parcelle empiétée par prescription acquisitive, raison pour laquelle il est conseillé d’agir dès que vous constatez un empiètement.

Le cas de la construction nouvelle effectuée sur votre propriété par un tiers

De quoi s’agit-il ? Quelle différence avec l’empiètement de propriété ?

En cas de nouvelle construction effectuée sur votre propriété, il y a empiètement sur votre propriété. Il y a toutefois une différence de régime majeure : lorsqu’il y a empiètement, il s’agit uniquement de l’extension d’une construction existante, alors qu’ici c’est une construction nouvelle qui vient empiéter sur votre propriété.

Le cas des constructions nouvelles sur le terrain d’autrui est prévu par l’article 555 du code civil. Cet article prévoit que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».

Que puis-je faire concrètement dans cette hypothèse ?

Il faut distinguer plusieurs situations possibles : 

  • Si le constructeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il avait conscience que sa construction violait votre propriété, vous pouvez :
    • Exiger la destruction des constructions, plantations et ouvrages sans que le constructeur puisse demander une quelconque indemnité. Par ailleurs, vous pouvez demander des dommages-intérêts si vous estimez avoir subi un préjudice ;
    • Décider de conserver la propriété des constructions : dans ce cas, vous devrez soit rembourser la plus-value apportée par la construction nouvelle, soit rembourser le prix de la main d’œuvre et des matériaux (au prix estimé au moment où vous effectuerez le remboursement). Là aussi, vous avez le choix entre les deux.
  • Si le constructeur est de bonnefoi :
    • La situation est plus complexe, vous ne pourrez pas exiger la destruction des ouvrages. Si vous souhaitez que cela soit fait, ce sera à vos frais ;
    • En revanche, vous devrez rembourser, au choix : soit la plus-value apportée par la construction nouvelle, soit le prix des matériaux et de la main d’œuvre nécessaires à sa construction (dont la valeur sera aussi estimée au moment du remboursement).

Comment savoir si mon voisin est de bonne foi ?

Pour cette hypothèse, la bonne foi est définie à l’article 550 du code civil comme l’hypothèse dans laquelle le constructeur pensait être propriétaire du terrain puisqu’il possède un titre translatif de propriété. Ce titre de propriété est évidemment vicié puisqu’il s’agit bel et bien de votre terrain, mais tant que le constructeur ne le sait pas il est considéré de bonne foi. 

Comment prouver que le constructeur était de mauvaise foi ? 

Ce n’est pas à vous, en tant que propriétaire du terrain, de prouver que votre voisin était de bonne foi : c’est au constructeur de prouver qu’il disposait d’un titre translatif de propriété et de démontrer qu’il en ignorait les vices, ce qui n’est pas chose aisée. Dans les faits, la bonne foi est rarement retenue. 

Que me conseille Smartpreuve ?

Si vous connaissez l’identité du constructeur, entrez en contact avec lui et tentez de trouver, dans la mesure du possible, une solution amiable. Pour faciliter un accord, vous pouvez utiliser Smartpreuve et déposer des photos ou vidéos horodatées et géolocalisées de la construction. Vous recevrez alors une attestation de dépôt émise dans les 24h par un(e) commissaire de justice (ex-huissier). De cette façon, vous disposerez d’un moyen de pression sur le constructeur et de débuts de preuves solides dans le cas où vous ne parviendriez pas à trouver une solution amiable. 

Si vous aucune solution amiable n’aboutie, ou que celle-ci n’est pas respectée, vous pouvez :

  • Assigner le constructeur en justice pour exiger de lui qu’il procède à la destruction à ses frais de la construction litigieuse et/ou demander le versement de dommages et intérêts

OU

  • Décider de rester propriétaire des constructions, plantations, ouvrages, ce qui implique de devoir rembourser au constructeur :
    • la valeur de la plus-value apportée à votre terrain par la construction ;
    • ou le coût des matériaux et de la main d’œuvre ayant permis la construction. 

De quel délai est-ce que je dispose pour agir ?

Au titre de l’article 2272 du code civil, vous disposez de 30 ans pour agir si le constructeur est de mauvaise foi et de 10 ans si le propriétaire est de bonne foi. Passé ces délais, le constructeur sera considéré comme le propriétaire de la construction et vous ne pourrez plus agir. Ce délai ne concerne évidemment pas la faculté que vous avez de rechercher une solution amiable. 

Le cas particulier des arbres ou arbustes qui empiètent sur ma propriété

Dans quelles conditions puis-je considérer que les arbres ou arbustes de mon voisin empiètent sur ma propriété ?

On peut considérer que les arbres ou arbustes de mon voisin empiètent sur ma propriété dès lors qu’une branche, des racines, des ronces ou des arbustes franchissent, même de façon minime, la ligne de séparation de vos terrains respectifs. Cela est prévu à l’article 673 du code civil.

Puis-je moi-même couper les arbres et arbustes qui dépassent sur ma propriété ?

Il faut distinguer selon si : 

  • il s’agit de racines, de ronces ou de brindilles : dans ce cas, vous pouvez les couper vous-même jusqu’à la limite qui sépare votre propriété et celle de votre voisin. 
  • il s’agit de branche d’arbres, d’arbustes ou d’arbrisseaux : il faudra ici contraindre votre voisin de les couper parce-que vous ne pouvez pas le faire vous-même. Votre voisin pourrait alors engager votre responsabilité. 

Comment faire pour contraindre mon voisin à couper ses arbres ?

Nous vous conseillons d’abord de privilégier la recherche d’une solution amiable. Dans la plupart des cas, il est possible de trouver un accord. Dans ce cas, pour disposer d’arguments solides, vous pouvez utiliser Smartpreuve pour déposer des photos et/ou des vidéos des branches d’arbres qui dépassent. Ces images seront stockées sur la blockchain, horodatées et géolocalisées. Après votre dépôt, vous recevrez une attestation de dépôt de la part d’un.e commissaire de justice (ex-huissier.e). 

Pour vous montrer dissuasif et prouver votre détermination, présentez cette attestation à votre voisin en lui spécifiant qu’il s’agît d’un début de preuve solide qui vous permettra, le cas échéant, de démontrer à un juge qu’il ne respecte pas les limites de votre propriété. A défaut d’accord, vous pourrez toujours saisir un médiateur, puis le juge, pour contraindre votre voisin à couper ses branches d’arbres.

De quel délai est-ce que je dispose pour agir ?

Si vous pensez être hors-délai, rassurez-vous : l’article 673 du code civil prévoit que le droit de faire couper les branches d’arbres, arbustes ou arbrisseaux, est imprescriptible. Il n’y a donc pas de limite de délai pour agir. 

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