Sommaire
Travaux au sein d’une copropriété : que dit le droit ?
Demande de travaux : comment procéder ?
Collecter une preuve fiable de la nécessité de réaliser les travaux
Travaux au sein d’une copropriété : que dit le droit ?
La nécessaire autorisation préalable de l’assemblée générale
Un copropriétaire est parfaitement libre d’effectuer les travaux qu’il souhaite dans ses parties privatives. Néanmoins, dès lors des travaux affectent « les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est obligatoirement requise. Cette obligation est prévue par l’article 25 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L’autorisation de travaux doit faire l’objet d’une décision expresse de l’assemblée générale : la seule autorisation du syndicat de copropriété n’est pas valable. De même, il a été décidé qu’une autorisation administrative telle qu’un permis de construire ne permet pas de se soustraire à l’obligation d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale. Ainsi, pour obtenir une autorisation, le copropriétaire demandeur doit se munir de preuves solides de la nécessité de réaliser des travaux.
Exceptionnellement, l’assemblée générale peut, par une autorisation donnée a posteriori, ratifier des travaux qui ont été effectués sans son accord. Cette autorisation a posteriori doit toutefois être délivrée à la majorité requise par la loi ; à défaut, la décision prise par l’assemblée serait nulle. Cela a été affirmé par un arrêt de la Cour de cassation du 20 mars 2002.
BON À SAVOIR
Dans certaines copropriétés, les balcons, les terrasses ainsi que les murs porteurs sont considérés comme des parties communes !
Qui peut demander la réalisation de travaux ?
Seuls les copropriétaires peuvent demander à l’assemblée générale l’autorisation de réaliser les travaux ; ce qui exclu les locataires. La Cour de cassation réaffirme régulièrement cette exclusion des locataires en considérant qu’il n’existe aucun lien de droit entre le syndicat de copropriété et les locataires.
La sanction du non-respect de l’autorisation préalable
Tous travaux entrepris sans l’autorisation de l’assemblée générale sont irréguliers. Ainsi, le copropriétaire pourra être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, même si les travaux ont été exécutés pour rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété. Cela a été affirmée par un arrêt de la Cour de cassation du 2 mars 2005.
Par ailleurs, selon un arrêt de la 23ème chambre de la Cour d’Appel de Paris du 19 novembre 1993 (JurisData n° 1993-023889), le syndicat des copropriétaires peut demander la démolition des travaux qui ont été exécutés sans avoir à rapporter la preuve d’un préjudice.
Demande de travaux au sein d’une copropriété : comment procéder ?
L’inscription de la demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale
Si il vous semble nécessaire que des travaux soient réalisés au sein des parties communes de votre copropriété, vous devez impérativement inscrire votre demande à l’ordre du jour de l’assemblée générale. En principe les assemblées générales ont lieu une fois par an. Vous pouvez toutefois demander à ce qu’une assemblée générale extraordinaire se tienne si les travaux vous semblent urgent.
Pour inscrire un projet à l’ordre du jour, il suffit de notifier à chaque copropriétaire un projet de résolution énonçant avec précision la nature et les caractéristiques des travaux projetés (lettre avec accusé de réception). C’est au demandeur des travaux qu’il incombe de produire documents nécessaires (devis, expertises, photos et vidéos…) pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation. Ainsi, pour le demandeur, il convient de récolter des preuves solides de la nécessité de réaliser des travaux afin de permettre leur réalisation.
Le vote des travaux
Pour pouvoir autoriser les travaux, l’assemblée générale doit vérifier trois conditions. Il faut que les travaux :
- Ne compromettent la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ;
- Soient conformes à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte des actes instituant de la copropriété, notamment de son règlement ;
- Ne portent pas atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.
Le pouvoir de l’assemblée générale n’est toutefois pas discrétionnaire : si les conditions sont remplies, elle ne peut pas refuser l’autorisation au demandeur.
Selon l’article 25 b) de la loi de 1965, pour que l’autorisation de travaux soit accordée, il faut qu’elle recueille la majorité des voix de tous les copropriétaires, c’est-à-dire la majorité absolue. Si la majorité requise n’a pas pu être obtenue, la même assemblée générale a la possibilité de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24 de la loi, à condition que le projet ait réuni lors du premier vote au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
La décision de l’assemblée générale
L’assemblée générale peut décider :
- De refuser d’autoriser la réalisation de travaux ;
- D’autoriser la réalisation de travaux : le copropriétaire bénéficie alors, en principe, d’un droit acquis qui ne peut pas être remis en cause par une décision ultérieure (sauf si un fait nouveau est survenu ou a été découvert) ;
- D’autoriser la réalisation de travaux à certaines conditions préalables : la décision d’autorisation est suspendue jusqu’à que ces conditions soient remplies.
Contester la décision de l’assemblée générale
Pour contester la décision de l’assemblée générale, le demandeur dispose d’un recours auprès du Tribunal de Grande Instance. Il lui suffit de le saisir après notification du procès-verbal de la décision de refus d’effectuer les travaux par l’assemblée générale.
BON À SAVOIR
Vous ne disposez que d’un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale pour agir. Passé ce délai, vous ne pourrez plus contester la décision prise en assemblée générale.
Comment collecter une preuve fiable de la nécessité de réaliser des travaux au sein d’une copropriété ?
Comme détaillé précédemment, c’est au demandeur des travaux qu’il incombe de produire documents nécessaires (devis, expertises, photos et vidéos…) pour permettre à l’assemblée générale des copropriétaires de prononcer sa décision. Ainsi, pour obtenir l’autorisation de travaux, il convient de fournir aux copropriétaires des preuves solides de la nécessité de réaliser des travaux.
Pour ce faire, faites d’abord appel à des experts professionnels. Selon la situation, il peut s’agir d’un architecte, d’un plombier, d’un électricien,… Effectuez un devis auprès d’un ou plusieurs professionnels et présentez ces documents à l’assemblée générale. Si les travaux sont urgents ou que le coût économique de la situation le justifie, vous pouvez également contacter un Commissaire de Justice (ex-huissier) pour qu’il effectue un procès verbal de constat. Smartpreuve vous permet de vous mettre en contact avec une étude rapidement.
Par ailleurs, n’hésitez pas à fournir des preuves photos ou vidéos pour démontrer aux autres copropriétaires la nécessité de réaliser des travaux.
Comment collecter une preuve photo ou vidéo d’un désordre dans les parties communes avec Smartpreuve ?
Smartpreuve permet de collecter des preuves photos et vidéos en moins d’une minute via l’appareil photo intégré de sa web application. Aussi, le fait de collecter des preuves directement depuis Smartpreuve offre une garantie contre la falsification d’image. En effet, on ne peut déposer aucune photo préexistante et potentiellement truquée.
De surcroît, les fichiers photos ou vidéos collectés via la web application sont horodatés, géolocalisés et stockés sur une blockchain. Le dépôt de ces fichiers peut faire l’objet d’un récépissé de dépôt par un Commissaire de Justice partenaire de Smartpreuve. Vous recevrez ce récépissé de dépôt en moins de 24 heures et pour moins de 10 euros. Smartpreuve vous permet ainsi de sécuriser vos preuves juridiques en démontrant une situation par vous-même. Vous pouvez appuyer vos prétentions, que ce soit dans le cadre d’un litige ou du règlement amiable d’un conflit.
En cas de désordre dans les parties communes d’une copropriété, comme une fuite d’eau, Smartpreuve vous offre la possibilité de collecter des preuves avec une force probante renforcée par nos dispositifs techniques. Prenez des photos ou des vidéos de ce désordre de manière récurrente pour démontrer la continuité du trouble.
Horodatés et géolocalisés, les fichiers photos et vidéos que vous aurez collectés via la web application seront moins réfutables qu’une simple photo ou vidéo prise avec votre smartphone. Ces preuves renforcées vous permettront, avec le récépissé d’un Commissaire de Justice, de faire pression sur votre syndic de copropriété.
Enfin, si la situation l’exige, Smarpreuve vous permet aussi de contacter un Commissaire de Justice partenaire pour réaliser un constat.
*Toute preuve, y compris le constat de Commissaire de Justice situé au plus haut de la pyramide, peut être contestée. Un constat dressé par un Commissaire de Justice fait foi jusqu’à preuve du contraire. Cette contestation peut se faire par la procédure d’inscription de faux. En savoir plus : Quels sont les facteurs qui garantissent l’autorité et la force probante d’une preuve ?
