Sommaire
Empiètement de propriété : que dit le droit ?
Les différents cas d’empiètement de propriété
Empiètement de propriété : que dit le droit ?
Aux termes des articles 544 et suivants du code civil, tout empiètement sur un terrain privé est considéré comme une atteinte au droit de propriété privée. Un propriétaire, un possesseur ou un détenteur empiète sur les droits immobiliers de son voisin lorsqu’il utilise sans droit le fonds appartenant à ce dernier en y accumulant des matériaux ou en déplaçant la clôture qui marque la ligne séparative des propriétés contiguës. Il existe cependant des empiètements licites prévus par la loi, telle que la gestion d’affaires qui est définie à l’article 1372 du code civil.
En fonction des communes, une distance doit être respectée entre la construction d’une habitation et la « ligne séparative des propriétés contiguës ». Celle-ci est généralement de 3 mètres, mais elle peut varier. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre mairie.
BON À SAVOIR
Vous pouvez clôturer votre terrain de plein droit et même obliger votre voisin à établir une borne entre vos deux propriétés. Le coût du bornage doit être réparti entre vous et votre voisin. Cela est notamment prévu par l’article 646 du code civil.
Les différents cas d’empiètement de propriété
En matière d’empiètement de propriété, trois hypothèses sont à distinguer :
- Le cas de l’extension d’une construction existante sur votre propriété ;
- Le cas de la construction nouvelle effectuée sur votre propriété ;
- Le cas du non-respect de l’obligation d’entretien de la végétation.
Le cas de l’extension d’une construction existante sur votre propriété
Le cas le plus fréquemment rencontré concerne les distances de limite de propriété et les hauteurs minimales de construction. Cela peut se produire, par exemple, lorsqu’un mur de séparation est érigé sur votre terrain ou qu’une haie est plantée sur la limite de propriété.
Dans ce cas, vous pouvez saisir le juge et exiger la destruction de toute construction qui viendrait empiéter sur votre propriété. Vous pouvez aussi demander la remise en état de votre propriété si elle a subi des dégradations ou encore des dommages-intérêts.
Le cas de la construction nouvelle effectuée sur votre propriété
En cas de nouvelle construction effectuée sur votre propriété, il y a empiètement sur votre propriété. Il y a toutefois une différence de régime majeure : lorsqu’il y a empiètement, il s’agit uniquement de l’extension d’une construction existante, alors qu’ici c’est une construction nouvelle qui vient empiéter sur votre propriété.
Le cas des constructions nouvelles sur le terrain d’autrui est prévu par l’article 555 du code civil. Cet article prévoit que « lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ».
Dans cette situation, vous disposez de deux choix :
- Si le constructeur est de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il avait conscience que sa construction violait votre propriété, vous pouvez exiger la destruction des constructions sans que le constructeur puisse demander une quelconque indemnité. Vous pouvez également décider de conserver la propriété des constructions. Dans ce cas, vous devrez soit rembourser la plus-value apportée par la construction nouvelle, soit rembourser le prix de la main d’œuvre et des matériaux (au prix estimé au moment où vous effectuerez le remboursement).
- Si le constructeur est de bonne foi, la situation est plus complexe. Vous ne pourrez pas exiger la destruction des ouvrages. Si vous souhaitez que cela soit fait, ce sera à vos frais. En revanche, vous devrez rembourser, au choix : soit la plus-value apportée par la construction nouvelle, soit le prix des matériaux et de la main d’œuvre nécessaires à sa construction (dont la valeur sera aussi estimée au moment du remboursement).
Le cas du non-respect de l’obligation d’entretien de la végétation
Le droit considère que des arbres ou arbustes empiètent sur votre propriété dès lors qu’une branche, des racines, des ronces ou des arbustes franchissent la ligne de séparation de vos terrains respectifs. Cette éventualité est prévue à l’article 673 du code civil.
- Si il s’agit de racines, de ronces ou de brindilles, vous pouvez les couper vous-même jusqu’à la limite qui sépare votre propriété et celle de votre voisin ;
- Si il s’agit de branche d’arbres, d’arbustes ou d’arbrisseaux, il faudra ici contraindre votre voisin de les couper parce-que vous ne pouvez pas le faire vous-même. Votre voisin pourrait alors engager votre responsabilité.
Que faire si mon voisin empiète sur ma propriété ?
Dans un premier temps, il est important de laisser au propriétaire une chance de supprimer l’empiètement et d’envisager un accord amiable. Plusieurs raisons à cela :
- Il ne faut pas oublier que cet empiètement peut être involontaire de sa part ! Il convient donc de l’en informer le plus tôt possible pour lui permettre de rectifier le tir ;
- Un accord amiable est toujours la solution à privilégier, puisqu’il vous permettra de conserver de bonnes relations de voisinage, qui sont toujours préférables aux rapports conflictuels ;
- Parfois, des travaux mineurs peuvent permettre d’éviter cet empiètement.
Si vous ne parvenez pas à trouver un accord amiable avec votre voisin, il est possible d’avoir recours à un médiateur ou un conciliateur de justice. Cette solution alternative peut permettre de débloquer la situation. Pour en bénéficier, renseignez-vous auprès de votre mairie. Le médiateur va ainsi organiser un rendez-vous entre les différentes parties pour leur permettre de trouver un terrain d’entente.
Si malgré tout cela, aucune solution n’est trouvée, il est possible de saisir le tribunal de grande instance dont votre domicile dépend. Vous obtiendrez alors une réponse judiciaire à votre conflit. Il faut savoir qu’il s’agit d’une procédure longue et onéreuse. Il convient donc de la considérer comme une solution de dernier recours.
Collecter une preuve d’un empiètement de propriété
Constat de Commissaire de Justice et récépissé de Commissaire de Justice Smartpreuve
En matière d’empiètement de propriété, les juges sont assez stricts. Vous avez de grandes chances de l’emporter si vous réussissez à démontrer que votre voisin empiète effectivement sur votre propriété. Différents arrêts ont permis de clarifier la position des tribunaux sur ces questions (Cour de cassation, 10 novembre 2009 ; Cour de cassation, 21 décembre 2017).
Pour collecter une preuve d’un empiètement de propriété, vous pouvez d’abord faire appel à un Commissaire de Justice (ex-Huissier de Justice). Celui-ci va retranscrire ses observations et établir un procès verbal de constat. La force probante de cet acte authentique est absolue : si un Commissaire de Justice effectue un constat et qu’il observe un empiètement, c’est une preuve irréfutable du dommage que vous subissez. Néanmoins, la réalisation d’un constat de Commissaire de Justice nécessite systématiquement son déplacement, il vous en coûtera donc environ 300 euros. Pour contacter un Commissaire de Justice proche de chez vous et adapté à vos besoins, vous pouvez utiliser l’application Smartpreuve.
Recourez à la solution la plus adaptée à votre situation !
Selon la situation, sa gravité et son urgence, ainsi que le préjudice potentiel qui peut en résulter, la collecte d’une preuve plus ou moins solide est nécessaire :
- En cas d’arbustes ou d’arbres dépassant sur votre propriété, la situation n’est ni urgente ni hautement préjudiciable. Vous pouvez donc vous contenter de déposer une photo ou une vidéo via Smartpreuve. Le récépissé de dépôt que vous recevrez vous permettra de faire pression sur votre voisin et votre dépôt sécurisera une preuve horodatée du dommage dans l’hypothèse où le préjudice persisterait ;
- En cas d’extension d’une construction existante ou de nouvelle construction sur votre propriété, la situation est particulièrement préjudiciable et urgente. Aussi, peut-être vaut-il mieux avoir directement recours au constat de Commissaire de Justice si toutes les tentatives de règlement amiable du différend ont échoué.
Comment Smartpreuve peut m’aider à prouver un empiètement de propriété ?
Smartpreuve permet de collecter des preuves photos et vidéos en moins d’une minute via l’appareil photo intégré de sa web application. Aussi, le fait de collecter des preuves directement depuis Smartpreuve offre une garantie contre la falsification d’image. En effet, on ne peut déposer aucune photo préexistante et potentiellement truquée.
De surcroît, les fichiers photos ou vidéos collectés via la web application sont horodatés, géolocalisés et stockés sur une blockchain. Le dépôt de ces fichiers peut faire l’objet d’un récépissé de dépôt par un Commissaire de Justice partenaire de Smartpreuve. Vous recevrez ce récépissé de dépôt en moins de 24 heures et pour moins de 10 euros. Smartpreuve vous permet ainsi de sécuriser vos preuves en démontrant une situation par vous-même. Vous pouvez appuyer vos prétentions, que ce soit dans le cadre d’un litige ou du règlement amiable d’un conflit.
En matière d’empiètement de propriété, Smartpreuve vous offre la possibilité de collecter des preuves avec une force probante renforcée par nos dispositifs techniques.
Prenez des photos de la construction ou des arbres qui dépassent sur votre propriété. Horodatés et géolocalisés, les fichiers photos et vidéos que vous aurez collectés via la web application seront moins réfutables qu’une simple photo ou vidéo prise avec votre smartphone.
De plus, portez à l’attention de votre voisin le récépissé de dépôt du Commissaire de Justice que vous aurez reçu sous 24 heures : cela devrait vous aider à appuyer vos prétentions.
Ces preuves renforcées vous permettront, avec le récépissé d’un Commissaire de Justice, de faire pression sur votre voisin irrespectueux.
Enfin, si la situation l’exige, Smarpreuve vous permet aussi de contacter un Commissaire de Justice partenaire pour réaliser un constat.
*Toute preuve, y compris le constat de Commissaire de Justice situé au plus haut de la pyramide, peut être contestée. Un constat dressé par un Commissaire de Justice fait foi jusqu’à preuve du contraire. Cette contestation peut se faire par la procédure d’inscription de faux. En savoir plus : Quels sont les facteurs qui garantissent l’autorité et la force probante d’une preuve ?
