Sommaire
Qu’est-ce qu’un vice apparent ?
Des cas à différencier en matière de vices apparents
Pourquoi est-il important de collecter une preuve d’un vice apparent ?
Qu’est-ce qu’un vice apparent ?
On entend par vice apparent tout défaut visible à l’oeil nu présent au moment de la vente d’un bien immobilier. Cela peut être une fissure, un dégât des eaux, un pan de mur manquant… Il faut que l’acquéreur d’un bien immobilier puisse mesurer toute l’ampleur et toutes les conséquences du vice pour qu’il soit qualifié d’apparent.
Ainsi, si le vice est clairement visible et que ses conséquences sont compréhensibles sans besoin d’une expertise, pas de doute : il s’agit d’un vice apparent. Ce sont les articles 1642 et suivants du code civil qui définissent les vices apparents.
Le vice apparent diffère ainsi du vice caché : le vice caché s’entend d’un défaut qui rend le bien immobilier impropre à l’usage auquel il était destiné au moment de la vente et que l’acquéreur n’aurait pas pu découvrir par un examen superficiel.
Des cas à différencier en matière de vices apparents
Le cas de la vente d’un bien déjà construit
En matière de vente de bien déjà construit, le vendeur n’est – en principe – pas tenu d’indemniser l’acquéreur ou de réparer les vices apparents. L’article 1642 du code civil le prévoit expressément. Il faut toutefois que les vices apparents aient été constatés par l’acquéreur lui-même. Le droit français considère que si les vices sont apparents, l’acquéreur a pu les voir et a donc acheté le bien en pleine connaissance de ceux-ci.
Le cas de la vente d’un bien à construire ou en construction
Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un bien en construction ou à construire peut être tenu des vices apparents durant un délai d’un mois suivant la remise des clés à l’acquéreur. Passé ce délai, le vendeur ne risque plus rien.
Pourquoi est-il important de collecter une preuve d’un vice apparent ?
On trouve de multiples cas en jurisprudence dans lesquels un acquéreur de mauvaise foi invoque un vice caché pour récupérer une partie du prix qu’il a payé alors même que ce vice était flagrant au moment de la vente. Cette situation est particulièrement délicate pour le vendeur : c’est à lui de prouver que le vice était bien visible et connu de l’acquéreur lorsqu’il a signé l’acte de vente.
Pour éviter cette situation, la collecte d’une preuve fiable des vices apparents par le vendeur est essentielle. Ainsi, l’une des meilleures solutions est de prendre en photo les vices apparents et de les transmettre à l’acquéreur avant la vente. Dans un arrêt du 1er juillet 2010, les juges de la Cour de cassation ont ainsi considéré qu’un vice photographié était un vice apparent.
On notera enfin qu’il relève du devoir de l’agent immobilier d‘informer l’acquéreur sur les vices apparents d’un bien et de les consigner dans l’acte de vente.
Comment collecter une preuve d’un vice apparent ?
Pour collecter une preuve d’un vice apparent, vous pouvez d’abord faire appel à un commissaire de justice (ex-huissier.e). Celui-ci va retranscrire ses observations et établir un procès verbal de constat. La force probante de cet acte authentique est absolue : c’est une preuve irréfutable de la présence de vices apparents inhérents à votre bien avant achat par l’acquéreur. Néanmoins, la réalisation d’un constat d’huissier nécessite systématiquement le déplacement de l’huissier, il vous en coûtera donc environ 300 euros. Pour contacter un commissaire de justice proche de chez vous et adapté à vos besoins, vous pouvez utiliser l’application Smartpreuve.
La seconde solution consiste à collecter une preuve photo ou vidéo des vices apparents par vous-même. Pour cela, les clichés doivent être impérativement réalisés antérieurement à la vente pour démontrer que l’acquéreur ne pouvait méconnaître le défaut. Le mieux reste de prendre les photos ou vidéos au moment d’une visite du bien par l’acquéreur puis de lui transmettre les clichés collectés (même principe que pour l’état des lieux). Pour que votre sécuriser votre cliché, nous vous conseillons Smartpreuve.
Smartpreuve est une application qui permet à son utilisateur de se constituer des débuts de preuve solides et de les faire certifier par un commissaire de justice (ex-huissier). Pour ce faire, les fichiers photos ou vidéos collectés via l’application sont horodatés, géolocalisés et stockés sur un serveur sécurisé. Le dépôt de fichiers fait l’objet d’une attestation émise en maximum 24 heures par l’un de nos 60 commissaires de justice partenaires. L’application vous permet ainsi de sécuriser vos preuves juridiques par vous-même et d’appuyer vos prétentions, que ce soit dans le cadre d’un litige ou du règlement amiable d’un conflit.
En cas de dégât des eaux, Smartpreuve vous permet ainsi de collecter des débuts de preuves solides des dégâts que vos biens – meubles comme immeubles – ont subi ! Prenez des photos ou des vidéos des dégâts et transmettez l’attestation de commissaire de justice que vous aurez reçu en moins de 24 heures à votre assureur. Horodatés et géolocalisés, les fichiers audiovisuels que vous aurez collectés seront moins réfutables qu’une simple photo ou vidéo. Ils constitueront des débuts de preuves solides du sinistre que vous avez subi auprès de votre assureur.
